Un'importante differenza tra la compravendita immobiliare italiana e quella anglosassone è che in Inghilterra non esiste la figura del Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da due avvocati specializzati (Solicitors), uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative banche o soggetti mutuanti. Vediamo le varie fasi.
Fase preliminare
L’ avvocato del venditore deve effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà e trasmetterle all’avvocato del compratore che le controllerà e valuterà. L’avvocato del compratore controllerà il titolo di proprietà sulla base della documentazione che gli verrà inviata e di altri documenti richiesti agli organi competenti. Ricevuta la documentazione e chiesti eventuali dettagli all’avvocato del venditore, l’avvocato del compratore predisporrà un dettagliato report per l’acquirente. In genere, l’avvocato del compratore consiglia sempre, prima di procedere alla stipula del contratto di contattare un surveyor, un esperto abilitato a valutare approfonditamente le condizioni strutturali dell’immobile. In questa fase, sulla base delle analisi effettuate e ricevute, l’avvocato del compratore potrebbe, teoricamente, anche consigliare al compratore di non concludere l’acquisto o di chiedere al venditore una riduzione del prezzo pattuito. Nessun avvocato però rinegozierà il prezzo con la controparte, ma lascerà quest’aspetto alla trattativa diretta tra compratore e venditore. In questa fase preliminare nessuna delle parti ha alcun obbligo contrattuale verso l’altra. Nel caso il compratore decida di accendere un mutuo per l’acquisto della casa l’avvocato che lo segue agisce anche per la banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e certificando alla banca mutuante che il titolo di proprietà sia in regola.
Exchange of contracts (Scambio del contratto preliminare)
L’avvocato del venditore predispone una proposta di contratto e la trasferisce alla controparte. Quando l’avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto alla controparte dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Contemporaneamente avviene il primo trasferimento di soldi con il deposito dell’anticipo (in genere il 10% del prezzo della casa) da parte dell’acquirente presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) che a sua volta lo trasferirà all’avvocato della controparte. Solo da questo momento in poi entrambe le parti diventano obbligate alla compravendita. Se, dopo l’exchange è il compratore a rinunciare, egli perde l’anticipo trasferito; se invece è il venditore a rinunciare (ipotesi improbabile) egli dovrà restituire l’anticipo ricevuto.
NB: durante tutta la procedura non ci sarà mai trasferimento diretto di denaro fra l'acquirente e il venditore.
Completion (completamento dell’atto di compravendita)
Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà.
Seguirà il trasferimento della somma rimanente necessaria all’acquisto qualche giorno prima della data prevista per lo scambio del contratto definitivo indicata nel contratto preliminare. Ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’avvocato del compratore a quello dell’avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla conclusione.
Solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’avvocato del compratore. Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della tassa di registro (stamp duty land tax) entro 30 giorni dal completamento se il prezzo è superiore a £125.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate) a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento l’avvocato del compratore si recherà al Land Registry ed in seguito a ciò il compratore acquisterà la proprietà legale. L’importo della Stamp Duty Land Tax viene trasferito al proprio avvocato al momento del completamento dell’atto di compravendita ed è calcolato in percentuale sul prezzo d’acquisto: Fino a £ 125,000: Zero
Tra £ 125,001 e £ 250,000: 1%
Tra £ 250,001 e £ 500,000: 3%
Tra £ 500,000 e £ 1,000,000: 4%Tra £1,000,001 e £2,000,000: 5%
Oltre £ 2,000,000: 7%
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