2. Le prospettive di rivalutazione dopo il sensibile calo dei prezzi e del cambio Euro/GBP.

Approfondiamo adesso il secondo buon motivo per comprare casa a Londra: le prospettive di rivalutazione dopo il sensibile calo dei prezzi e del cambio Euro/GBP.

Il mercato immobiliare inglese è sempre stato fra i più proficui al mondo, sorretto dal forte interesse degli investitori di tutto il globo verso la capitale britannica, primi fra tutti arabi e russi. Nel 2011 il valore degli scambi immobiliari è stato di 10,5 miliardi di euro, posizionando Londra davanti a Tokyo e New York. Più del 60% degli investimenti sono stati effettuati da stranieri.

Dopo il boom degli anni 90 anche i primi anni del nuovo millennio hanno visto una crescita esponenziale del valore degli immobili. Il top del mercato si è raggiunto nell’estate del 2007.

Da quel momento la crisi dei sub prime e il credit crunch, con la nazionalizzazione di Northern Rock, ha comportato un’inesorabile discesa degli indici immobiliari, espressa da una forte riduzione dei prezzi degli immobili (fino a picchi del 20% in meno nei primi mesi del 2008 rispetto agli ultimi mesi del 2007) e da un crollo del numero di transazioni immobiliari, tornate ai livelli di 30 anni fa.

Questo significa che l’acquisto di una casa a Londra, che fino a pochi anni fa era considerato un fatto inarrivabile e ristretto a pochi fortunati, oggi è più che mai accessibile e resta fra gli investimenti considerati più sicuri; basti pensare che nonostante il crollo dal 2008 il prezzo degli immobili a Londra negli ultimi 10 anni è cresciuto e nel lungo periodo è più che raddoppiato. 

Con la ripresa economica, i prezzi torneranno a crescere ed è ragionevole pensare che verrà presto superato il valore massimo raggiunto nel 2007. Questo teoricamente porterà ad un aumento del valore dell’immobile acquistato fino al 20% per tornare quantomeno ai livelli di qualche anno fa.

Volendo fare degli esempi, www.zoopla.com fra i maggiori portali immobiliari del Regno Unito, ritiene che il prezzo medio a Londra ha perso circa il 16%. Considerando come prezzo medio circa £452,000, la perdita media è stata di circa £62,000 rispetto a 4 anni fa, che rappresentano il valore del potenziale “rimbalzo”.

I potenziali investitori guardano ad un orizzonte di lungo termine. La sicurezza è fondamentale e la città capitale del Regno Unito è considerata una delle piazze più sicure del mondo.

In particolare l’importanza di Londra come una metropoli digitale è in crescita e Google, Apple e molte altre aziende del settore dell’IT sono alla ricerca di una nuova sede proprio nella City. Ad esempio la nuova sede di Google occupa 70,000 mt quadrati alla Heron Tower, fra i grattacieli più alti della città.

Questa centralità culturale e finanziaria di Londra rende facilmente ipotizzabile uno scenario di costante crescita della domanda di immobili e pertanto del valore medio degli stessi.

L’azione di supporto del Governo sta svolgendo un ruolo importante, permettendo soprattutto l’accesso al credito per chi si accinge a comprare casa per la prima volta, i “first time buyers”.

L’intenzione governativa è quella di supportare, tramite la BOE - la banca d’Inghilterra - le banche private, fornendo loro denaro a bassissimo costo ma con l’obbligo di erogare mutui e finanziamenti destinati all’acquisto immobiliare.

Il meccanismo si chiama “Funding for Lending”, più le banche erogano mutui e più hanno la possibilità di acquisire denaro a prezzo molto vantaggioso.

I primi segnali di ripresa nelle richieste di acquisto di un immobile stanno già arrivando; infatti le ultime analisi dal Council of Mortgage Lenders (CML) confermano che il numero degli acquirenti della prima abitazione ha raggiunto a fine 2012 il livello più alto dal collasso Northern Rock nel 2007 con una crescita del 13% rispetto al 2011.

Anche lo stile di vita e la mentalità della popolazione inglese rendono il mercato immobiliare londinese un mercato con grandi potenzialità. Gli inglese infatti cambiano casa in media ogni 7 anni contribuendo così a tenere alto il numero di transazioni immobiliari.

Veniamo adesso all’aspetto valutario.

Prima dell’inizio della crisi del 2007 il cambio Euro/GBP si attestava intorno ai 0,68, mentre oggi il cambio è di circa 0,86 e ha quasi toccato la parità, tra la fine del 2008 e il 2009. Pertanto un euro oggi vale18 pence in più rispetto alla fine del 2007, che equivalgono ad una svalutazione della sterlina rispetto all’Euro di oltre il 26%.
Questo significa un consistente risparmio in termini di cambio valutario. Per fare degli esempi, se la sterlina fosse rimasta ai livelli del 2007, l’acquisto di una casa di £200,000 avrebbe comportato un impegno di circa € 294,000 quando invece oggi per lo stesso investimento occorrono circa €232,000 pari a circa € 62,000 in meno.

Investire nel Regno Unito può quindi significare anche diversificare il proprio patrimonio fuori dall’area Euro, attenuando i rischio correlati con l’area valutaria Europea. Chi vi scrive però è laureato in Economia e per onore della suddetta Laurea ritiene giusto sottolineare come un default totale dell’area Euro (assai poco probabile) sarebbe comunque un evento così imponente e imprevedibile con potenziali consequenze sulla finanza mondiale che merita analisi molto più approfondite.

Il parere personale di chi scrive è che l’Unione Europa dovrà trovare il giusto equilibrio tra rigore fiscale e monetario e crescita economica, che dovrebbe portare ad una certa medio-bassa svalutazione dell’Euro verso le principali valute mondiali. Per questo motivo e per scarsi margini di manovra che ha la Banca d’Inghilterra nel ridurre ulteriormente i tassi di interesse, è ragionevole ipotizzare un cambio Euro/GBP tra i 0,78 e i 0,82. Per il nostro argomento, questo significa un potenziale guadagno del proprio investimento immobiliare a Londra grazie all’apprezzamento nel medio periodo della Sterlina inglese rispetto all’Euro.  

Le potenzialità del mercato immobiliare unitamente allo scenario valutario inglese sono due fattori che sommandosi permettono di ritenere che l’acquisto di una casa a Londra porterà ad una rivalutazione del proprio capitale negli anni.

Chiudiamo questa parte con un esempio concreto e quindi che si fonda non su proiezioni future, ma su analisi a consuntivo. Immaginiamo che un nostro conoscente ha acquisto una casa a Londra nel Marzo 2009 nella zona del NW6 (Nord Ovest) per il valore di £125,000. Abbiamo scelto questa zona perchè si tratta di una zona non direttamente influenzata dal boom immobiliare dovuto alle Olimpiadi del 2012 e non direttamente interessata da consistenti programmi di regeneration, che possono aver falzato l’andamento del prezzo degli immobili (successivamente verranno illustrate le zone con i più importanti programmi di regeneration e quindi con consistenti potenzialità di veloce rivalutazione del prezzo degli immobili). La zona scelta rappresenta peraltro una zona da molti anni ben sviluppata e ben collegata. Questa casa oggi avrebbe un valore di circa £162,000 (dato verificabile su www.zoopla.com). Si tratta di circa £37,000 di aumento di valore, al cambio odierno pari a quasi €43,000, corrispondente il percentuale ad una rivalutazione di quasi il 30%.

Per quanto detto è ragionevole pensare che  l’andamento dei prezzi immobiliari in questa zona è dovuta solo ad un trend economico/congiunturale e non ad altri fattori locali propri solo di questa zona.

Inoltre al momento dell’acquisto il cambio Euro/GBP era di circa 0,88 mentre oggi è di circa 0,86. Quindi la sterlina si è rivalutata di circa il 2,3%. Pertanto oltre alla rivalutazione dell’immobile, dovremmo anche segnare un guadagno potenziale di circa € 4,200 grazie alla favorevole variabile monetaria. Un guadagno di €47,200 rapresenta un rendimento del 37,8% in 4 anni.

Se si acquista però l’immobile per affittarlo i vantaggi economici non finiscono qui. Questo argomento lo affronteremo un’altra volta.