I Docklands

Mentre Poplar e in parte Limehouse sono zone di case popolari, l'area che ora si chiama Docklands ha subito la piú grande trasformazione londinese dell'ultimo secolo. E' passata in poco tempo da essere una zona derelitta ad una con complessi commerciali (Canary Wharf) e residenziali prestigiosi. Chi abita a Docklands tende ad essere un professionista o qualcuno che lavora nella finanza a Canary Wharf e nella City; a Poplar e Limehouse invece si trovano ancora famiglie dei ceti bassi e diverse comunitá di minoranze etniche. Essendo un area di contrasti esistono tensioni tra le vecchie comunitá a basso reddito e i professionisti che si sono stabiliti negli ultimi anni.

Grazie ai recenti sviluppi la zona ora é ben collegata sia con la Docklands Light Railway che con l'estensione della Jubilee Line. Si trova in zona 2. All'Isle of Dogs i prezzi degli affitti tendono ad essere molto alti e pertanto decidere di comprare casa in questa zona può portare ad una rendita sicura ed elevata. Lo sviluppo del Docklands sembra non arrestarsi, portando benefici alla zona e a Londra intera.
La zona simbolicamente più importante dei Docklands è l'area conosciuta come Canary Wharf, a nord dell'Isle of Dogs. Lo sviluppo di Canary Wharf iniziò nel 1982 con la conversione di un vecchio magazzino negli Studi televisivi Limehouse. Molte aziende cominciarono a muoversi dalla City a Canary Wharf e così, sotto l'egida della London Docklands Development Corporation (società costituita dal Governo Inglese per rigenerare i Docklands), prese piede la costruzione di molti grattacieli intorno a One Canada Square, da parte di Olympia & York un'azienda canadese di sviluppo immobiliare internazionale che ha costruito ad esempio il World Trade Center di New York.
Canary Wharf oggi rappresenta una sfida diretta al primato della City di Londra come principale centro finanziario britannico. Qui hanno sede fra le più importanti banche al mondo come Credit Suisse, HSBC, Citigroup, Morgan Stanley, Bank of America e Barclays. E' Canary Wharf ad aver facilitato l'avvio di progetti come Stratford (del Villaggio Olimpico parleremo in un'altro post) e della Greenwich Peninsula.
La zona è piena di ristoranti, negozi, musei della storia marittima e un gigantesco centro commerciale. I Royal Docklands, più ad est, hanno visto uno sviluppo inferiore e più ritardato. Si trovano anche qui delle abitazioni per professionisti, ma la zona offre molto meno rispetto ad Isle of Dogs.

South Kensington

Una zona molto ambita subito a Nord di Chelsea e ad ovest della City di Londra. Ci si riferisce a South Kensington anche come la zona commerciale intorno all'omonima stazione della metropolitana.

La strada principale della zona é Kensington High Street dove si trovano numerosi negozi molti dei quali abbastanza di lusso. In questa zona si trova anche Earls Terrace definita la strada piú cara del Regno Unito dove le case costano almeno 4-5 milioni di sterline ciascuna.

La zona più bella è tra Hyde Park e i Kensington Gardens, dove ci sono numerose ambasciate, palazzi signorili e grandi albergi.

L'interesse degli stranieri a South Kensington è molto elevato ed in continua crescita.

Holland Park é ugualmente esclusiva dove si trova anche il parco omonimo famoso. La zona ha un enorme scelta di ristoranti di tutti i tipi e molti dei quali tendono ad essere di lusso.
La concentrazione di importanti musei nella zona, come ad esempio il Science Museum e Natural History Museum, è unica a Londra.

Chelsea

Una delle zone piú care ed esclusive di Londra; ci vivono solo i benestanti britannici e stranieri. Ospita politici, banchieri e qualche personaggio del mondo dello spettacolo. Verso la fine della King's Road si trova peró un vasto quartiere di case popolari chiamato World's End.

La zona ha case molte belle situate in vie e piazze molto tranquille; sia i negozi che i ristoranti non mancano e tendono ad essere cari. King's Road é meno d'avanguardia, mentre Sloane Street sta diventando invece una meta dell'alta moda rivale di Bond Street.

La zona che si trova in zona 1 non ha una stazione della metropolitana ma ha molti bus e comunque Sloane Square sulla District Line é facilmente raggiungibile. La crisi immobiliare a Londra ha saputo essere molto selettiva. Quartieri inn come Chelsea infatti hanno risentito poco della crisi e hanno visto e (probabilmente) continueranno a vedere i prezzi delle case solo crescere. Ciò grazie soprattutto agli stranieri che continuano ad essere fortemente attratti da Chelsea e zone limitrofe. C'è poco da dire...se il vostro budget è ampio Chelsea è uno dei quartieri dove cercare un'immobile. 

Fulham

Si trova in Zona 2 ed è abbastanza ricercata per la vicinanza al centro, per la tranquillità e per la qualitá delle case.  

E' ben servita dalla metropolitana e da autobus. Tuttavia si deve considerare che la District Line (Linea Verde della Metropolitana) è fra le più trafficate di tutta Londra. 

E’ una zona abitata quasi esclusivamente da professionisti. Essendo una zona della classe medio-alta non mancano le strutture sportive e le scuole sono di buona qualitá; è ben fornita da ristoranti, negozi e pubs. In questa zona non ci sono molti parchi, ma la vicinanza al Tamigi compensa. Negli ultimi anni sono sorte molte scuole di Inglese per stranieri che hanno fatto arrivare nella zona studenti da ogni parte del mondo; la maggior parte di questi però frequenta Fulham solo di giorno, ma alloggia altrove non potendosi permettere di pagare l'affitto a Fulham. In questa zono i prezzi degli immobili non sono infatti fra i più bassi di Londra, ma sono ancora accessibili rispetto ad altre zone limitrofe come Chelsea; ciò fornisce un buon equilibrio tra stile e convenienza economica.

Il Kings Road è sempre stato sinonimo di moda: vi si possono trovare non solo una quantità di piccoli negozi di abbigliamento trendy, ma anche di antiquariato, di arredamento e di libri di seconda mano e di edizioni originali.

Le Zone di Londra

Iniziamo adesso alcuni post sulle zone di Londra più adatte a comprare casa come investimento sicuro e profittevole nel tempo.

Qualche premessa: Londra è una citta immensa, con diversi milioni di abitanti divisa dal punto di vista amministrativo in boroughs (distretti o suddivisioni amministrative) e dal punto di vista pratico/dei trasporti in zone concentriche, dalla zona 1, la più centrale, alla zona 6 la più periferica.

Londra ha 32 suddivisioni amministrative e ognuna di queste ha un proprio sindaco ed un proprio consiglio. A questi si aggiunge la City di Londra, con un ordinamento particolare e notevoli differenze amministrative rispetto ai 32 Boroughs. Anche il Borough di Westminster ha alcune particolarità, ma questo per un investitore immobiliare ha poca importanza.

London Boroughs

London Tube and Train Map

I tipi di case inglesi

Le abitazioni nel regno unito sono principalmente divise in

Detached: una casa distaccata da altre case (villetta indipendente)

Semi-detached: si tratta di due case unite insieme (simili alle nostre villette bi-famigliari)

Terraced: diverse case unite insieme, simili alle nostre villette a schiera

Bungalow: casa indipendente o bifamiliare ad un solo piano

Flats: appartamenti. i purpose built flats sono i grandi edifici (palazzi/palazzine) costruiti per ospitare numerosi appartamenti.

I flats sono il tipo di casa più diffusa specialmente nelle zone centrali di Londra.

Quando il flat è diviso in più piani si parla di Maisonette. Se il flat occupa il piano terra dell’edificio si parla di Ground Floor Flat, mentre l’attico è conosciuto come Top Floor Flat ed i nostri monolocali sono gli Studio Flats.

La foto in basso riporta un purpose built flat, ovvero, come si diceva, edifici costruiti con lo scopo di accogliere numerosi appartamenti. E’ molto importante sottolineare che con il passare degli anni ed il susseguirsi delle generazioni molte detached e semi-detached houses sono state pian piano divise in Flats. Da una casa indipendente a due piani si è quindi passati ad esempio ad una casa con due o più appartamenti indipendenti. E’ quindi veramente comune avere nelle detached e semi detached houses una serie di Flats indipendenti che condividono tra loro alcune parti come l’entrata principale e il giardino.

Questa è sicuramente fra le migliori opzioni di investimento perchè esternamente le case mantengono lo stile architettonico tipico inglese, un pò sacrificato nei purpose built flats.

Anche a Londra esistevano le case popolari come le intendiamo noi qui in Italia ed erano conosciute come Council Flats oppure Council Houses. Londra è divisa in 33 distretti amministrativi e ciascuno di questi doveva mettere a disposizioni un determinato numero di council houses. A causa della crescita continua della popolazione e il poco spazio nella capitale inglese è possibile osservare alti grattacieli isolati (i council buildings) che deturpano lo skyline londinese che ogni boroughs ha costruito come council houses negli anni ‘70 e ‘80.

Adesso molte di queste sono state riscattate e sono le attuali Ex Council Houses. Tuttavia essendo “esteticamente” meno attraenti delle altre case hanno un valore inferiore e se si vuole investire a Londra è meglio optare per altre soluzioni.

In questi ultimi anni la costruzione delle council houses sono state sostituite da c.d. Affordable Houses, case che possono essere acquistate dietro determinate condizioni reddituali. Ogni nuovo complesso residenziale prevede generalmente una certa percentuale di affordable houses.

Detached house

Purpose built flats

Semi-detached house

Terraced houses

Bungalow

Procedura legale d’acquisto

Un'importante differenza tra la compravendita immobiliare italiana e quella anglosassone è che in Inghilterra non esiste la figura del Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da due avvocati specializzati (Solicitors), uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative banche o soggetti mutuanti. Vediamo le varie fasi. 

Fase preliminare

L’ avvocato del venditore deve effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà e trasmetterle all’avvocato del compratore che le controllerà e valuterà. L’avvocato del compratore controllerà il titolo di proprietà sulla base della documentazione che gli verrà inviata e di altri documenti richiesti agli organi competenti. Ricevuta la documentazione e chiesti eventuali dettagli all’avvocato del venditore, l’avvocato del compratore predisporrà un dettagliato report per l’acquirente. In genere, l’avvocato del compratore consiglia sempre, prima di procedere alla stipula del contratto di contattare un surveyor, un esperto abilitato a valutare approfonditamente le condizioni strutturali dell’immobile. In questa fase, sulla base delle analisi effettuate e ricevute, l’avvocato del compratore potrebbe, teoricamente, anche consigliare al compratore di non concludere l’acquisto o di chiedere al venditore una riduzione del prezzo pattuito. Nessun avvocato però rinegozierà il prezzo con la controparte, ma lascerà quest’aspetto alla trattativa diretta tra compratore e venditore. In questa fase preliminare nessuna delle parti ha alcun obbligo contrattuale verso l’altra. Nel caso il compratore decida di accendere un mutuo per l’acquisto della casa l’avvocato che lo segue agisce anche per la banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e certificando alla banca mutuante che il titolo di proprietà sia in regola.

Exchange of contracts (Scambio del contratto preliminare)

L’avvocato del venditore predispone una proposta di contratto e la trasferisce alla controparte. Quando l’avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto alla controparte dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Contemporaneamente avviene il primo trasferimento di soldi con il deposito dell’anticipo (in genere il 10% del prezzo della casa) da parte dell’acquirente presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) che a sua volta lo trasferirà all’avvocato della controparte.
Solo da questo momento in poi entrambe le parti diventano obbligate alla compravendita. Se, dopo l’exchange è il compratore a rinunciare, egli perde l’anticipo trasferito; se invece è il venditore a rinunciare (ipotesi improbabile) egli dovrà restituire l’anticipo ricevuto.
NB: durante tutta la procedura non ci sarà mai trasferimento diretto di denaro fra l'acquirente e il venditore.

Completion (completamento dell’atto di compravendita)

Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà.

Seguirà il trasferimento della somma rimanente necessaria all’acquisto qualche giorno prima della data prevista per lo scambio del contratto definitivo indicata nel contratto preliminare. Ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’avvocato del compratore a quello dell’avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla conclusione.

Solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’avvocato del compratore. Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della tassa di registro (stamp duty land tax) entro 30 giorni dal completamento se il prezzo è superiore a £125.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate) a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento l’avvocato del compratore si recherà al Land Registry ed in seguito a ciò il compratore acquisterà la proprietà legale. L’importo della Stamp Duty Land Tax viene trasferito al proprio avvocato al momento del completamento dell’atto di compravendita ed è calcolato in percentuale sul prezzo d’acquisto:
Fino a £ 125,000: Zero
Tra £ 125,001 e £ 250,000: 1%
Tra £ 250,001 e £ 500,000: 3%
Tra £ 500,000 e £ 1,000,000: 4%Tra £1,000,001 e £2,000,000: 5%
Oltre £ 2,000,000: 7%