Barnes

Barnes è una zona residenziale e molto verde, che costeggia il Tamigi, prediletta da famiglie della classe media e giovani professionisti. E' una zona quasi esclusivamente abitata da bianchi e ospita molti cittadini francesi e tedeschi che lavorano a Londra.
Al Barnes Village si trovano molte case caratteristiche e diversi cottages; in tutta la zona le case tendono ad essere piacevoli. Essendo una zona benestante non mancano i ristoranti e i negozi, ci sono molti pubs tradizionali e le strutture sportive e le scuole sono di ottima qualitá.
Non é collegata alla metropolitana ma ha la ferrovia che porta alla stazione di Waterloo passando da Clapham Junction. Ci sono bus che portano a Hammersmith dove si trova la metropolitana. Barnes si trova in zona 3.

Battersea

Prima degli anni 80 era una zona industriale che ospitava essenzialmente la working class, ma con il tempo quelli che non potevano permettersi Chelsea cominciarono a trasferirsi a Battersea. Da allora è diventata una zona piuttosto esclusiva e si vede subito dal numero di ristoranti e locali presenti in questa zona. Molte fabbriche sono state demolite e al loro posto si trovano ora condomini di appartamenti di lusso. In ogni caso, certi quartieri di case popolari ancora rimangono. Come in molte altre zone che sono state trasformate rapidamente esistono ancora grandi contraddizioni.

La zona non è servita dalla metropolitana ma ha diverse stazioni ferroviarie sulle linee che portano a Waterloo o a Victoria (Clapham Junction, Battersea Park, Wandsworth Road, Queenstown Road) e sono in valutazione alcuni progetti di estensione delle linee della Metropolitana e dell'overground, la c.d. metropolitana leggera di superficie. Battersea si trova in zona 2.

Ealing

Una zona residenziale di classe media, molto verde e con la propria identitá. La maggioranza delle case nella zona specialmente intorno a Ealing Broadway, Ealing Common e Pitshanger Lane sono case che originariamente avevano anche 8/10 stanze anche se adesso sono state quasi tutte convertite in appartamenti.

Ealing ha molti negozi specialmente a Ealing Broadway dove si trovano due shopping centres, ristoranti e locali. Ci sono alcuni pubs con musica dal vivo. Non mancano le zone verdi e le strutture sportive inclusi due campi di golf e campi da tennis, ha anche ottime scuole. Ealing é famosa per gli Ealing Studios dove sono stati girati molti films britannici.

Ealing si trova in zona 3, collegata molto bene con il centro nella zona si trovano la District, Piccadilly e Central Lines e un treno a Ealing Broadway che porta a Paddington. Gli affitti in certe zone di Ealing sono relativamente cari ma si trova anche alloggio sotto la media londinese.

Wimbledon

Una zona principalmente residenziale e molto verde.

Wimbledon Village é estremamente esclusiva e cara, mentre South Wimbledon e Colliers Wood hanno abitazioni piú modeste anche se non presentano la degenerazione urbana di altre aree di Londra che si trovano specialmente nell'east london. La zona di Wimbledon é in maggioranza abitata da persone bianche di classe media mentre a South Wimbledon ci sono numerosi indiani e pakistani. Nell'ultimo decennio la zona è stata oggetto di una consistente immigrazione di sudafricani.

Wimbledon ha un'ottima scelta di negozi, supermercati, pubs e ristoranti, un cinema e un teatro. Le strutture sportive non mancano é anche possibile praticare l'equitazione a Wimbledon Common. Il nome Wimbledon é associato al campionato annuale di tennis; tuttavia per arrivare ai campi da tennis bisogna prendere la linea verde della metropolitana (District Line) e scendere dopo due fermate a Southfields.

La zona é collegata molto bene con metropolitana (District Line a Wimbledon e Wimbledon Park e Northern Line a Colliers Wood e South Wimbledon), ferrovia a Wimbledon, Morden Road e Merton Park e tram a Wimbledon oltre alla varie linee di bus e si trova in zona 3. Chi vi scrive ha vissuto molto tempo a Wimbledon, a due passi dalla stazione di Wimbledon, dove oltre alla District Line, è possibile usufruire della linea ferroviaria ben collegata con Waterloo station e quindi anche con la City. La District Line prima di arrivare in centro fa diverse fermate e pertanto non è sicuramente il mezzo più veloce per spostarsi verso il centro di Londra. Wimbledon Station è adiacente a Wimbledon Shopping Centre, un centro commerciale con numerosi negozi di ogni genere. Uscendo da Wimbledon Station e andando a destra si percorre una bella ed elegante via che ti porta direttamente a Wimbledon Village, un esemplare villaggio su una collina molto ben tenuto e frequentato. Questa è sicuramente la zona di Wimbledon migliore, molto verde e ordinata dove non sembra neanche di vivere in una grande metropoli. Il vostro budget è (medio)alto e non vi piave il caos del centro, ma volete essere collegati al centro in 20 minuti? comprate casa a Wimbledon Village, è un investimento sicuro, ma senza aspettative di incrementi eccessivi del prezzo della casa acquistata in futuro. Vivrete la Londra dei Villages, quella un pò nascosta, che resta ancora come molti anni fa. Da poco a Wimbledon station arriva anche l'overground che porta verso zone più a est che si stanno rigenerando in questi anni come Streatham.

Hampstead, Swiss Cottage e Belsize Park

Una zona cara, ma molto bella; Hampstead ha avuto molti residenti famosi specialmente tra artisti, attori e scrittori (Sigmund Freud, Henry Moore, Lord Byron, H.G. Wells ecc.). In questa zona si trova anche il famoso Hampstead Heath un vasto parco che offre ottime passeggiate, ospita flora e fauna interessante, offre ottime viste di Londra. La zona di Hampstead é anche famosa per i pubs, ha diversi cinema e un teatro e alcuni musei tra cui quello dedicato a Sigmund Freud che ha abitato qui. Belsize Park é ugualmente cara e ci abitano molte celebrità. In questa zona si trova anche la famosa e rinomata Camden School of English.

Swiss Cottage prende il nome da un pub che si trovava in un chalet in stile svizzero. Quando arrivò la metropolitana e chiamò la stazione Swiss Cottage il nome rimase per indicare tutta la zona.

La zona é servita dalla Northern Line con le stazioni di Chalk Farm, Belsize Park e Hampstead e si trova in zona 2/3.

Notting Hill

Siamo nel quartiere di Kensington & Chelsea nella parte occidentale. E' una zona particolare perché fino a qualche decennio era considerata fa una zona dell'inner city con molti problemi sociali, famosa per ospitare i nuovi immigrati in alloggi economici, ma che ha avuto un rinascimento recente. Adesso Notting Hill è un quartiere alla moda ed é diventata anche molto cara; bisogna però fare attenzione, perchè la zona migliore é quella intorno alla stazione di Notting Hill Gate e la zona di Westbourne Grove, a nord si trova invece Ladbroke Grove anche chiamata North Kensington che é ancora un'area di case popolari ed elevata criminalitá benchè si trovi sempre a Notting Hill.

La zona é famosa per il carnevale che si tiene a fine agosto e per la bella Portobello Road, la strada dove si tiene il mercato di Portobello che era una volta un mercato di oggetti antichi anche se molti ritengono che ora sia diventato troppo turistico e altri mercati di oggetti antichi a Londra vengono preferiti dagli esperti.

Ristoranti, pubs locali e vita notturna non mancano. Notting Hill si trova in zona 1/2 e un alloggio anche modesto ha prezzi sopra la media londinese. La stazione della metropolitana è Notting Hill Gate sulla Central, District and Circle line.

Mayfair

Mayfair (o come un tempo era conosciuto May Fair) rappresenta uno dei più raffinati quartieri residenziali di Londra e una delle zona che più di tutte attraggono acquirenti benestanti da ogni parte del mondo. Siamo nel cuore del London Borough of Westminster. Situato tra Oxford Street, Regent Street, Piccadilly e Park Lane, Mayfair ospita fra i migliori luoghi per lo shopping di tutta Londra. Pur restando una zona con ampia scelta di immobili residenziali, nel corso degli anni si sono stabiliti qui i quartier generali di diverse società e ambasciate. Mayfair deve il suo nome alla quindicinnale "Fiera di Maggio", che si è tenuta nella zona dall'anno 1686 al 1764 per poi essere spostata nel quartiere di Bow. I personaggi noti in zona sono moltissimi; la stessa Regina Elisabetta II è nata a Mayfair, in Bruton Street ed ha vissuto qui i primi anni della sua vita. Oggi la famiglia Reale conserva ancora parte del patrimonio immobiliare di Mayfair. Il Quartiere non rappresenta una delle classiche zone frequentate da turisti, ma è affollato da persone pronte a spendere molti soldi nelle celebri sartorie di Saville Row o nei magazzini di Fortnum & Mason, in Piccadilly Street, fornitore ufficiale della Famiglia Reale inglese. Il centro emblematico di Mayfair è Grosvenor Square, nome che onora i Conti Grosvenor che iniziarono l'urbanizzazione del quartiere; qui si trova l'Ambasciata Statunitense di Londra ed è stato a lungo uno degli indirizzi più esclusivi al mondo, dove hanno avuto la residenza molti diplomatici e aristocratici. I collegamenti sono eccellenti, con molte fermate della Metropolitana a pochi passi (Green Park, Hyde Park Corner, Oxford Circus, Marble Arch e Bond Street). Mayfair ha fra gli affitti e i prezzi delle abitazioni più alte di Londra e del Mondo. L'investimento in zona è indiscutibilmente un'ottima scelta - per chi se lo può permettere - però bisogna fare spesso attenzione alla durata del Lease dell'immobile in vendita e ai costi "condominiali" di gestione molte volte anche questi abbastanza alti. Estendere un Lease di una durata residua molto corta a Mayfair (ma non solo qui) può rappresentare un'ulteriore seconda spese a 6 cifre e i costi "condominiali" possono rappresentare un costo fisso da non sottovalutare. Il ritorno sull'investimento resta comunque lo stesso garantito senza ombra di dubbio.

I Docklands

Mentre Poplar e in parte Limehouse sono zone di case popolari, l'area che ora si chiama Docklands ha subito la piú grande trasformazione londinese dell'ultimo secolo. E' passata in poco tempo da essere una zona derelitta ad una con complessi commerciali (Canary Wharf) e residenziali prestigiosi. Chi abita a Docklands tende ad essere un professionista o qualcuno che lavora nella finanza a Canary Wharf e nella City; a Poplar e Limehouse invece si trovano ancora famiglie dei ceti bassi e diverse comunitá di minoranze etniche. Essendo un area di contrasti esistono tensioni tra le vecchie comunitá a basso reddito e i professionisti che si sono stabiliti negli ultimi anni.

Grazie ai recenti sviluppi la zona ora é ben collegata sia con la Docklands Light Railway che con l'estensione della Jubilee Line. Si trova in zona 2. All'Isle of Dogs i prezzi degli affitti tendono ad essere molto alti e pertanto decidere di comprare casa in questa zona può portare ad una rendita sicura ed elevata. Lo sviluppo del Docklands sembra non arrestarsi, portando benefici alla zona e a Londra intera.
La zona simbolicamente più importante dei Docklands è l'area conosciuta come Canary Wharf, a nord dell'Isle of Dogs. Lo sviluppo di Canary Wharf iniziò nel 1982 con la conversione di un vecchio magazzino negli Studi televisivi Limehouse. Molte aziende cominciarono a muoversi dalla City a Canary Wharf e così, sotto l'egida della London Docklands Development Corporation (società costituita dal Governo Inglese per rigenerare i Docklands), prese piede la costruzione di molti grattacieli intorno a One Canada Square, da parte di Olympia & York un'azienda canadese di sviluppo immobiliare internazionale che ha costruito ad esempio il World Trade Center di New York.
Canary Wharf oggi rappresenta una sfida diretta al primato della City di Londra come principale centro finanziario britannico. Qui hanno sede fra le più importanti banche al mondo come Credit Suisse, HSBC, Citigroup, Morgan Stanley, Bank of America e Barclays. E' Canary Wharf ad aver facilitato l'avvio di progetti come Stratford (del Villaggio Olimpico parleremo in un'altro post) e della Greenwich Peninsula.
La zona è piena di ristoranti, negozi, musei della storia marittima e un gigantesco centro commerciale. I Royal Docklands, più ad est, hanno visto uno sviluppo inferiore e più ritardato. Si trovano anche qui delle abitazioni per professionisti, ma la zona offre molto meno rispetto ad Isle of Dogs.

South Kensington

Una zona molto ambita subito a Nord di Chelsea e ad ovest della City di Londra. Ci si riferisce a South Kensington anche come la zona commerciale intorno all'omonima stazione della metropolitana.

La strada principale della zona é Kensington High Street dove si trovano numerosi negozi molti dei quali abbastanza di lusso. In questa zona si trova anche Earls Terrace definita la strada piú cara del Regno Unito dove le case costano almeno 4-5 milioni di sterline ciascuna.

La zona più bella è tra Hyde Park e i Kensington Gardens, dove ci sono numerose ambasciate, palazzi signorili e grandi albergi.

L'interesse degli stranieri a South Kensington è molto elevato ed in continua crescita.

Holland Park é ugualmente esclusiva dove si trova anche il parco omonimo famoso. La zona ha un enorme scelta di ristoranti di tutti i tipi e molti dei quali tendono ad essere di lusso.
La concentrazione di importanti musei nella zona, come ad esempio il Science Museum e Natural History Museum, è unica a Londra.

Chelsea

Una delle zone piú care ed esclusive di Londra; ci vivono solo i benestanti britannici e stranieri. Ospita politici, banchieri e qualche personaggio del mondo dello spettacolo. Verso la fine della King's Road si trova peró un vasto quartiere di case popolari chiamato World's End.

La zona ha case molte belle situate in vie e piazze molto tranquille; sia i negozi che i ristoranti non mancano e tendono ad essere cari. King's Road é meno d'avanguardia, mentre Sloane Street sta diventando invece una meta dell'alta moda rivale di Bond Street.

La zona che si trova in zona 1 non ha una stazione della metropolitana ma ha molti bus e comunque Sloane Square sulla District Line é facilmente raggiungibile. La crisi immobiliare a Londra ha saputo essere molto selettiva. Quartieri inn come Chelsea infatti hanno risentito poco della crisi e hanno visto e (probabilmente) continueranno a vedere i prezzi delle case solo crescere. Ciò grazie soprattutto agli stranieri che continuano ad essere fortemente attratti da Chelsea e zone limitrofe. C'è poco da dire...se il vostro budget è ampio Chelsea è uno dei quartieri dove cercare un'immobile. 

Fulham

Si trova in Zona 2 ed è abbastanza ricercata per la vicinanza al centro, per la tranquillità e per la qualitá delle case.  

E' ben servita dalla metropolitana e da autobus. Tuttavia si deve considerare che la District Line (Linea Verde della Metropolitana) è fra le più trafficate di tutta Londra. 

E’ una zona abitata quasi esclusivamente da professionisti. Essendo una zona della classe medio-alta non mancano le strutture sportive e le scuole sono di buona qualitá; è ben fornita da ristoranti, negozi e pubs. In questa zona non ci sono molti parchi, ma la vicinanza al Tamigi compensa. Negli ultimi anni sono sorte molte scuole di Inglese per stranieri che hanno fatto arrivare nella zona studenti da ogni parte del mondo; la maggior parte di questi però frequenta Fulham solo di giorno, ma alloggia altrove non potendosi permettere di pagare l'affitto a Fulham. In questa zono i prezzi degli immobili non sono infatti fra i più bassi di Londra, ma sono ancora accessibili rispetto ad altre zone limitrofe come Chelsea; ciò fornisce un buon equilibrio tra stile e convenienza economica.

Il Kings Road è sempre stato sinonimo di moda: vi si possono trovare non solo una quantità di piccoli negozi di abbigliamento trendy, ma anche di antiquariato, di arredamento e di libri di seconda mano e di edizioni originali.

Le Zone di Londra

Iniziamo adesso alcuni post sulle zone di Londra più adatte a comprare casa come investimento sicuro e profittevole nel tempo.

Qualche premessa: Londra è una citta immensa, con diversi milioni di abitanti divisa dal punto di vista amministrativo in boroughs (distretti o suddivisioni amministrative) e dal punto di vista pratico/dei trasporti in zone concentriche, dalla zona 1, la più centrale, alla zona 6 la più periferica.

Londra ha 32 suddivisioni amministrative e ognuna di queste ha un proprio sindaco ed un proprio consiglio. A questi si aggiunge la City di Londra, con un ordinamento particolare e notevoli differenze amministrative rispetto ai 32 Boroughs. Anche il Borough di Westminster ha alcune particolarità, ma questo per un investitore immobiliare ha poca importanza.

London Boroughs

London Tube and Train Map

I tipi di case inglesi

Le abitazioni nel regno unito sono principalmente divise in

Detached: una casa distaccata da altre case (villetta indipendente)

Semi-detached: si tratta di due case unite insieme (simili alle nostre villette bi-famigliari)

Terraced: diverse case unite insieme, simili alle nostre villette a schiera

Bungalow: casa indipendente o bifamiliare ad un solo piano

Flats: appartamenti. i purpose built flats sono i grandi edifici (palazzi/palazzine) costruiti per ospitare numerosi appartamenti.

I flats sono il tipo di casa più diffusa specialmente nelle zone centrali di Londra.

Quando il flat è diviso in più piani si parla di Maisonette. Se il flat occupa il piano terra dell’edificio si parla di Ground Floor Flat, mentre l’attico è conosciuto come Top Floor Flat ed i nostri monolocali sono gli Studio Flats.

La foto in basso riporta un purpose built flat, ovvero, come si diceva, edifici costruiti con lo scopo di accogliere numerosi appartamenti. E’ molto importante sottolineare che con il passare degli anni ed il susseguirsi delle generazioni molte detached e semi-detached houses sono state pian piano divise in Flats. Da una casa indipendente a due piani si è quindi passati ad esempio ad una casa con due o più appartamenti indipendenti. E’ quindi veramente comune avere nelle detached e semi detached houses una serie di Flats indipendenti che condividono tra loro alcune parti come l’entrata principale e il giardino.

Questa è sicuramente fra le migliori opzioni di investimento perchè esternamente le case mantengono lo stile architettonico tipico inglese, un pò sacrificato nei purpose built flats.

Anche a Londra esistevano le case popolari come le intendiamo noi qui in Italia ed erano conosciute come Council Flats oppure Council Houses. Londra è divisa in 33 distretti amministrativi e ciascuno di questi doveva mettere a disposizioni un determinato numero di council houses. A causa della crescita continua della popolazione e il poco spazio nella capitale inglese è possibile osservare alti grattacieli isolati (i council buildings) che deturpano lo skyline londinese che ogni boroughs ha costruito come council houses negli anni ‘70 e ‘80.

Adesso molte di queste sono state riscattate e sono le attuali Ex Council Houses. Tuttavia essendo “esteticamente” meno attraenti delle altre case hanno un valore inferiore e se si vuole investire a Londra è meglio optare per altre soluzioni.

In questi ultimi anni la costruzione delle council houses sono state sostituite da c.d. Affordable Houses, case che possono essere acquistate dietro determinate condizioni reddituali. Ogni nuovo complesso residenziale prevede generalmente una certa percentuale di affordable houses.

Detached house

Purpose built flats

Semi-detached house

Terraced houses

Bungalow

Procedura legale d’acquisto

Un'importante differenza tra la compravendita immobiliare italiana e quella anglosassone è che in Inghilterra non esiste la figura del Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da due avvocati specializzati (Solicitors), uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative banche o soggetti mutuanti. Vediamo le varie fasi. 

Fase preliminare

L’ avvocato del venditore deve effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà e trasmetterle all’avvocato del compratore che le controllerà e valuterà. L’avvocato del compratore controllerà il titolo di proprietà sulla base della documentazione che gli verrà inviata e di altri documenti richiesti agli organi competenti. Ricevuta la documentazione e chiesti eventuali dettagli all’avvocato del venditore, l’avvocato del compratore predisporrà un dettagliato report per l’acquirente. In genere, l’avvocato del compratore consiglia sempre, prima di procedere alla stipula del contratto di contattare un surveyor, un esperto abilitato a valutare approfonditamente le condizioni strutturali dell’immobile. In questa fase, sulla base delle analisi effettuate e ricevute, l’avvocato del compratore potrebbe, teoricamente, anche consigliare al compratore di non concludere l’acquisto o di chiedere al venditore una riduzione del prezzo pattuito. Nessun avvocato però rinegozierà il prezzo con la controparte, ma lascerà quest’aspetto alla trattativa diretta tra compratore e venditore. In questa fase preliminare nessuna delle parti ha alcun obbligo contrattuale verso l’altra. Nel caso il compratore decida di accendere un mutuo per l’acquisto della casa l’avvocato che lo segue agisce anche per la banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e certificando alla banca mutuante che il titolo di proprietà sia in regola.

Exchange of contracts (Scambio del contratto preliminare)

L’avvocato del venditore predispone una proposta di contratto e la trasferisce alla controparte. Quando l’avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto alla controparte dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Contemporaneamente avviene il primo trasferimento di soldi con il deposito dell’anticipo (in genere il 10% del prezzo della casa) da parte dell’acquirente presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) che a sua volta lo trasferirà all’avvocato della controparte.
Solo da questo momento in poi entrambe le parti diventano obbligate alla compravendita. Se, dopo l’exchange è il compratore a rinunciare, egli perde l’anticipo trasferito; se invece è il venditore a rinunciare (ipotesi improbabile) egli dovrà restituire l’anticipo ricevuto.
NB: durante tutta la procedura non ci sarà mai trasferimento diretto di denaro fra l'acquirente e il venditore.

Completion (completamento dell’atto di compravendita)

Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà.

Seguirà il trasferimento della somma rimanente necessaria all’acquisto qualche giorno prima della data prevista per lo scambio del contratto definitivo indicata nel contratto preliminare. Ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’avvocato del compratore a quello dell’avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla conclusione.

Solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’avvocato del compratore. Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della tassa di registro (stamp duty land tax) entro 30 giorni dal completamento se il prezzo è superiore a £125.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate) a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento l’avvocato del compratore si recherà al Land Registry ed in seguito a ciò il compratore acquisterà la proprietà legale. L’importo della Stamp Duty Land Tax viene trasferito al proprio avvocato al momento del completamento dell’atto di compravendita ed è calcolato in percentuale sul prezzo d’acquisto:
Fino a £ 125,000: Zero
Tra £ 125,001 e £ 250,000: 1%
Tra £ 250,001 e £ 500,000: 3%
Tra £ 500,000 e £ 1,000,000: 4%Tra £1,000,001 e £2,000,000: 5%
Oltre £ 2,000,000: 7% 

Leasehold, Freehold e Share of Freehold

Le proprieta' immobiliari in Inghilterra si acquistano come Leasehold, Freehold o Share of Freehold.

Leasehold (L/H o LH)

E’ la forma più tipica a Londra, specialmente nelle zone centrali.

Chi acquista il leasehold si chiama leaseholder, mentre chi vende tale diritto è il freeholder.

Si tratta di un contratto con il quale il freeholder vende il diritto a disporre dell’abitazione per un lungo periodo in maniera esclusiva; il freeholder mantiene la proprietà della terra su cui risiede la casa, ma non può cancellare il diritto di LH concesso.

Se ad esempio si compra una casa con 100 anni di LH significa che con quella somma si acquista il diritto di disporre della proprietà per 100 anni (vivere, affittare o vendere il diritto).

Più breve è il periodo residuo nel leasehold meno vale sul mercato la casa a cui si riferisce il diritto.

Vanno evitate case con un contratto di leasing inferiore agli 80 anni, anche se hanno un prezzo più basso, perchè al momento della vendita i potenziali acquirenti potrebbero trovare difficoltà ad ottenere un mutuo da parte degli istituti di credito. Il leaseholder ha il diritto di chiedere il rinnovo del contratto dopo due anni dall’acquisto del leasehold originario e pagherà una somma tanto minore quanto più alto è il numero di anni residui.

Il LH, trattandosi di un contratto, potrebbe contenere specifici doveri e alcune limitazioni; va pertanto letto con massima attenzione tutto il contratto e il report che verrà predisposto prima dell’acquisto dal solicitor (l’avvocato esperto in transazioni immobiliari che ha il ruolo del notaio in italia).

Il leaseholder in genere deve pagare un "service charge", un po' come il condominio, per la gestione di certi servizi come le luci, le pulizie delle parti comuni e generalmente poche sterline l’anno per il c.d. "ground rent" (affitto della terra).

Il freeholder dal canto suo rimane responsabile per il buono stato di certe parti comuni come il tetto, l'ascensore, le scale ecc e in genere deve mantenere una specie di fondo in contanti per le esigenze del fabbricato. E’ sempre il Freeholder ad essere responsabile per l’assicurazione dell’immobile (obbligatoria per legge), ma chiede poi indietro la spesa ai leaseholders.

Freehold (F/H o FO)

E’ la proprietà di un bene immobiliare (terra e costruzioni connesse) senza limitazioni di tempo.

Questo tipo di diritto è raro a Londra e più costoso.

Share of Freehold (SOF)

Anche questo tipo di proprietà è raro, ma non quanto il freehold e il prezzo delle case SOF è più alto di quelle leasehold.

Con l’acquisto di una SOF si diventa comproprietari delle parti comuni di una proprietà immobiliare insieme a tutti gli altri shareholders (comproprietari). Ogni shareholder ha inoltre il leasehold esclusivo del proprio appartamento, che in questo caso è rinnovabile gratuitamente a scadenza. Non essendoci un unico freeholder tenuto a mantenere il buono stato delle parti comuni, queste ultime vanno gestite congiuntamente di comune accordo o date in gestione ad un’apposita società di servizi, che spesso risulta più cara di quanto chiederebbe il freeholder in caso di proprietà LH. Può capitare pertanto che gli shareholders condividano a rotazione attività come per esempio pulire le scale per evitare spese extra.

3. Ottima opportunità di buy-to-rent (acquisto finalizzato all'affitto)

L’acquisto di una casa a Londra rappresenta un’eccezionale opportunità per soggiorni di medio e lungo periodo nella capitale inglese. I vostri figli o voi stessi potrete andare a studiare e/o lavorare nella City quando vorrete e per tutto il tempo che vorrete con un inestimabile valore aggiunto, non da ultimo la conoscenza dell’inglese, che vi porterete dietro per tutta la vita.

A parte questi aspetti, certamente non secondari, soffermiamoci sul rendimento che si può ottenere affittando il proprio alloggio londinese.

Il mercato degli affitti a Londra è sempre stato molto sviluppato ed equiparabile a quello della compravendita immobiliare.

L’acquisto di un immobile finalizzato all’affitto non è una nuova forma di investimento nel Regno Unito. Infatti, secondo le statistiche del CML, l’11,5% dei mutui nel 2012 sono stati erogati proprio per permettere agli investitori di comprare una buy-to-let property con una crescita a doppia cifra rispetto all’anno precedente.

Probabilmente la carenza di alloggi e la forte domanda, unitamente all’estrema incertezza di tutte le altre forme di investimento di questi ultimi anni, rendono una buy-to-let property a Londra una scelta di investimento ancora più diffusa.

Lo storico giornale “The Telegraph” con un articolo del 7 Gennaio 2013 parla proprio di Boom del business buy-to-let (si veda l’articolo “Why buy-to-let is a booming business”).

Tutto ciò spinge costantemente in su gli affitti a Londra a livelli fra i più alti della terra.

Savills, una società globale fornitrice di servizi immobiliari e quotata al LSE (London Stock Exchange) stima una crescita degli affitti a Londra del 26,4% nei prossimi 5 anni.

Gli agenti immobiliari confermano che i proprietari di casa ricevono fino ad un 7% annuo di rendimento.

Stando a quanto dicono gli agenti immobiliari, per quell’immobile affittato a £125,000 nel 2009 il potenziale proprietario avrebbe potuto guadagnare circa £8,750 l’anno, che, al cambio odierno, rappresentano circa € 10,175 l’anno.

A questa cifra vanno tolte le tasse e l’eventuale commissione di gestione dell’agenzia immobiliare, di cui parleremo un’altra volta.
Va però considerata una cosa importante: in Inghilterra generalmente è l’inquilino ad essere responsabile di tutte le utenze e della Council Tax, una sorta di IMU. Sì, proprio così, quando la casa è affittata il pagamento dell’IMU inglese spetta all’inquilino e non al proprietario. Prendete il paragone Council Tax con l’IMU veramente come impreciso perchè la Council Tax viene pagata per una serie di servizi anche non direttamente collegati con la casa, come ad esempio la biblioteca comunale e altri servizi pubblici. Nonostante quello che sentirete una vera e propria imposta sugli immobili in inghilterra non esiste, perchè per la Council Tax, benchè indicizzata al valore di mercato dell’immobile posseduto, si dovrebbe parlare di una tassa di quartiere. Ecco perchè la paga chi ci vive, anche se si tratta dell’inquilino.

Comunque, questo per dire, che il proprietario di una casa affittata nel Regno Unito non paga tasse direttamente sulla casa. Peraltro ogni spesa, che non siano effettuate per apportare migliorie di lungo periodo, sono deducibili al 100% dal reddito da affitto.

Successivamente vedremo quanto è facile gestire un immobile in affitto a Londra anche rimanendo sempre in Italia. 

2. Le prospettive di rivalutazione dopo il sensibile calo dei prezzi e del cambio Euro/GBP.

Approfondiamo adesso il secondo buon motivo per comprare casa a Londra: le prospettive di rivalutazione dopo il sensibile calo dei prezzi e del cambio Euro/GBP.

Il mercato immobiliare inglese è sempre stato fra i più proficui al mondo, sorretto dal forte interesse degli investitori di tutto il globo verso la capitale britannica, primi fra tutti arabi e russi. Nel 2011 il valore degli scambi immobiliari è stato di 10,5 miliardi di euro, posizionando Londra davanti a Tokyo e New York. Più del 60% degli investimenti sono stati effettuati da stranieri.

Dopo il boom degli anni 90 anche i primi anni del nuovo millennio hanno visto una crescita esponenziale del valore degli immobili. Il top del mercato si è raggiunto nell’estate del 2007.

Da quel momento la crisi dei sub prime e il credit crunch, con la nazionalizzazione di Northern Rock, ha comportato un’inesorabile discesa degli indici immobiliari, espressa da una forte riduzione dei prezzi degli immobili (fino a picchi del 20% in meno nei primi mesi del 2008 rispetto agli ultimi mesi del 2007) e da un crollo del numero di transazioni immobiliari, tornate ai livelli di 30 anni fa.

Questo significa che l’acquisto di una casa a Londra, che fino a pochi anni fa era considerato un fatto inarrivabile e ristretto a pochi fortunati, oggi è più che mai accessibile e resta fra gli investimenti considerati più sicuri; basti pensare che nonostante il crollo dal 2008 il prezzo degli immobili a Londra negli ultimi 10 anni è cresciuto e nel lungo periodo è più che raddoppiato. 

Con la ripresa economica, i prezzi torneranno a crescere ed è ragionevole pensare che verrà presto superato il valore massimo raggiunto nel 2007. Questo teoricamente porterà ad un aumento del valore dell’immobile acquistato fino al 20% per tornare quantomeno ai livelli di qualche anno fa.

Volendo fare degli esempi, www.zoopla.com fra i maggiori portali immobiliari del Regno Unito, ritiene che il prezzo medio a Londra ha perso circa il 16%. Considerando come prezzo medio circa £452,000, la perdita media è stata di circa £62,000 rispetto a 4 anni fa, che rappresentano il valore del potenziale “rimbalzo”.

I potenziali investitori guardano ad un orizzonte di lungo termine. La sicurezza è fondamentale e la città capitale del Regno Unito è considerata una delle piazze più sicure del mondo.

In particolare l’importanza di Londra come una metropoli digitale è in crescita e Google, Apple e molte altre aziende del settore dell’IT sono alla ricerca di una nuova sede proprio nella City. Ad esempio la nuova sede di Google occupa 70,000 mt quadrati alla Heron Tower, fra i grattacieli più alti della città.

Questa centralità culturale e finanziaria di Londra rende facilmente ipotizzabile uno scenario di costante crescita della domanda di immobili e pertanto del valore medio degli stessi.

L’azione di supporto del Governo sta svolgendo un ruolo importante, permettendo soprattutto l’accesso al credito per chi si accinge a comprare casa per la prima volta, i “first time buyers”.

L’intenzione governativa è quella di supportare, tramite la BOE - la banca d’Inghilterra - le banche private, fornendo loro denaro a bassissimo costo ma con l’obbligo di erogare mutui e finanziamenti destinati all’acquisto immobiliare.

Il meccanismo si chiama “Funding for Lending”, più le banche erogano mutui e più hanno la possibilità di acquisire denaro a prezzo molto vantaggioso.

I primi segnali di ripresa nelle richieste di acquisto di un immobile stanno già arrivando; infatti le ultime analisi dal Council of Mortgage Lenders (CML) confermano che il numero degli acquirenti della prima abitazione ha raggiunto a fine 2012 il livello più alto dal collasso Northern Rock nel 2007 con una crescita del 13% rispetto al 2011.

Anche lo stile di vita e la mentalità della popolazione inglese rendono il mercato immobiliare londinese un mercato con grandi potenzialità. Gli inglese infatti cambiano casa in media ogni 7 anni contribuendo così a tenere alto il numero di transazioni immobiliari.

Veniamo adesso all’aspetto valutario.

Prima dell’inizio della crisi del 2007 il cambio Euro/GBP si attestava intorno ai 0,68, mentre oggi il cambio è di circa 0,86 e ha quasi toccato la parità, tra la fine del 2008 e il 2009. Pertanto un euro oggi vale18 pence in più rispetto alla fine del 2007, che equivalgono ad una svalutazione della sterlina rispetto all’Euro di oltre il 26%.
Questo significa un consistente risparmio in termini di cambio valutario. Per fare degli esempi, se la sterlina fosse rimasta ai livelli del 2007, l’acquisto di una casa di £200,000 avrebbe comportato un impegno di circa € 294,000 quando invece oggi per lo stesso investimento occorrono circa €232,000 pari a circa € 62,000 in meno.

Investire nel Regno Unito può quindi significare anche diversificare il proprio patrimonio fuori dall’area Euro, attenuando i rischio correlati con l’area valutaria Europea. Chi vi scrive però è laureato in Economia e per onore della suddetta Laurea ritiene giusto sottolineare come un default totale dell’area Euro (assai poco probabile) sarebbe comunque un evento così imponente e imprevedibile con potenziali consequenze sulla finanza mondiale che merita analisi molto più approfondite.

Il parere personale di chi scrive è che l’Unione Europa dovrà trovare il giusto equilibrio tra rigore fiscale e monetario e crescita economica, che dovrebbe portare ad una certa medio-bassa svalutazione dell’Euro verso le principali valute mondiali. Per questo motivo e per scarsi margini di manovra che ha la Banca d’Inghilterra nel ridurre ulteriormente i tassi di interesse, è ragionevole ipotizzare un cambio Euro/GBP tra i 0,78 e i 0,82. Per il nostro argomento, questo significa un potenziale guadagno del proprio investimento immobiliare a Londra grazie all’apprezzamento nel medio periodo della Sterlina inglese rispetto all’Euro.  

Le potenzialità del mercato immobiliare unitamente allo scenario valutario inglese sono due fattori che sommandosi permettono di ritenere che l’acquisto di una casa a Londra porterà ad una rivalutazione del proprio capitale negli anni.

Chiudiamo questa parte con un esempio concreto e quindi che si fonda non su proiezioni future, ma su analisi a consuntivo. Immaginiamo che un nostro conoscente ha acquisto una casa a Londra nel Marzo 2009 nella zona del NW6 (Nord Ovest) per il valore di £125,000. Abbiamo scelto questa zona perchè si tratta di una zona non direttamente influenzata dal boom immobiliare dovuto alle Olimpiadi del 2012 e non direttamente interessata da consistenti programmi di regeneration, che possono aver falzato l’andamento del prezzo degli immobili (successivamente verranno illustrate le zone con i più importanti programmi di regeneration e quindi con consistenti potenzialità di veloce rivalutazione del prezzo degli immobili). La zona scelta rappresenta peraltro una zona da molti anni ben sviluppata e ben collegata. Questa casa oggi avrebbe un valore di circa £162,000 (dato verificabile su www.zoopla.com). Si tratta di circa £37,000 di aumento di valore, al cambio odierno pari a quasi €43,000, corrispondente il percentuale ad una rivalutazione di quasi il 30%.

Per quanto detto è ragionevole pensare che  l’andamento dei prezzi immobiliari in questa zona è dovuta solo ad un trend economico/congiunturale e non ad altri fattori locali propri solo di questa zona.

Inoltre al momento dell’acquisto il cambio Euro/GBP era di circa 0,88 mentre oggi è di circa 0,86. Quindi la sterlina si è rivalutata di circa il 2,3%. Pertanto oltre alla rivalutazione dell’immobile, dovremmo anche segnare un guadagno potenziale di circa € 4,200 grazie alla favorevole variabile monetaria. Un guadagno di €47,200 rapresenta un rendimento del 37,8% in 4 anni.

Se si acquista però l’immobile per affittarlo i vantaggi economici non finiscono qui. Questo argomento lo affronteremo un’altra volta.

1. Londra: Top location Immobiliare, Finanziaria e Culturale a livello mondiale

Approfondiamo il primo motivo, perchè conviene investire a Londra con qualche riflessione.

Un articolo di Milano Finanza dello scorso dicembre, citando la Banca dei Regolamenti Internazionali, illustra come a Londra si concentrino un terzo degli scambi valutari al mondo, circa 1.800 miliardi di dollari all’anno di controvalore su un totale di 5.000 globali. Questo significa che la capitale inglese è la principale piazza finanziaria valutaria al mondo, seguita da New York al secondo posto.

Londra poi è sempre stato fra i più importanti centri culturali del mondo, dove si va per lavorare, per studiare nelle migliori Università del mondo e prevalentemente per studiare inglese. Questa centralità di Londra nella Finanza e nella Cultura mondiale porta ad un considerevole afflusso di capitali verso la City, che ha risvolti positivi sul mercato immobiliare.

Poter disporre di un alloggio a Londra significa avere la possibilità di poter cambiare la vita dei propri figli, che potranno più facilmente andare nella capitale inglese a studiare e/o a lavorare

Tre buoni motivi per comprare casa a Londra

Tre buone ragioni per comprare una casa a Londra

1. Top location Immobiliare, Finanziaria e Culturale a livello mondiale

2. Prospettive di rivalutazione dopo il sensibile calo dei prezzi e del cambio Euro/GBP

3. Ottima opportunità di buy-to-rent (acquisto finalizzato all'affitto)

Gli italiani investono a Londra

Gli italiani sono diventati nel 2012 il gruppo nazionale di maggioranza tra coloro che decidono di comprare casa a Londra (si veda l'ultimo rapporto di Kight Frank, fra le più grandi agenzie immobiliari del Regno Unito).

Soprattutto in tempi di crisi, investire nell'immobiliare è il modo migliore per proteggere i propri capitali. In questo contesto comprare un immobile a Londra è sicuramente "l'investimento perfetto" (Panorama, 09/2012). Infatti, i prezzi degli immobili nella capitale inglese, con forti variazioni da zona a zona, sono calati fino al 20% rispetto a fine 2007 e l'euro si è rivalutato sulla sterlina e si è passati dal cambio Euro/GBP di 0,5 al rapporto attuale di 0,85.

Questo Blog nasce dall'esperienza diretta di italiani che dopo aver vissuto per molto tempo a Londra hanno scelto di mettere a disposizione le proprie conoscenze sulla capitale inglese. Seguendoci riceverete consigli sul mercato immobiliare che ruota intorno alla City e sulle caratteristiche che lo rendono un mercato unico al mondo. Scoprirete quali sono le zone dove conviene investire e che potrete realizzare questo sogno anche con meno di € 150 mila.

Potrete anche richiedere di essere affiancati fino all'acquisto della vostra casa.